La société civile immobilière au cœur du divorce
L’enjeu : qu’est-ce qu’une société civile immobilière? Comment appréhender la SCI lors des mesures financières provisoires et définitives du divorce ?
La société civile immobilière, outil de gestion de patrimoine
La société civile immobilière participe pleinement à la gestion de patrimoine de l’entrepreneur. Celui-ci peut avoir décidé d’isoler les locaux commerciaux, les bureaux, l’atelier, l’usine, de la société commerciale afin de disposer de deux personnes morales certes distinctes mais dont il demeure néanmoins le principal animateur et décisionnaire.
L’évaluation financière de la société civile immobilière indispensable lors d’un divorce
Les parts sociales de la société civile immobilière représentent des droits sociaux non négociables qu’il va s’agir d’évaluer financièrement, notamment lors d’une procédure de divorce pour les raisons suivantes :
Lorsque les époux se sont mariés sous le régime légal de la Communauté sans avoir donc fait précéder leur union d’un contrat de mariage, si les parts sociales de la SCI ont été créées ou acquises après le mariage, elles constituent des acquêts de Communauté dont la valeur financière sera à indiquer au sein de l’état liquidatif préparant la formation des lots à partager et le partage effectif de ces acquêts.
Si la société civile immobilière a été créée ou acquise avant le mariage par un seul des époux d’une part, si les époux sont mariés sous un régime séparatiste d’autre part, leurs patrimoines propres ou personnels sont à recenser ou à estimer financièrement, notamment en cas de formulation d’une demande de prestation compensatoire. Il importe donc de valoriser financièrement la société civile immobilière ainsi que ses parts sociales.
Comment estimer financièrement la société civile immobilière ?
Certes, la valeur actualisée de l’immeuble détenu par la SCI doit faire préalablement l’objet d’une estimation par un professionnel de l’immobilier, mais l’identification de l’ensemble des actifs constitués notamment le ou les comptes bancaires, les placements le cas échéant détenus, le recensement des passifs représentés non seulement par les dettes bancaires, mais également par les dettes auprès du syndic de copropriété, des associés doivent être recensés. Toute la difficulté peut par le fait de disposer des états financiers – bilan et compte de résultat – dans la mesure où dans le cas des sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés, généralement seule une déclaration fiscale au titre des revenus fonciers – revenus diminués des charges – est établie. Dans ces conditions, le bilan est à reconstituer, notamment les montants des encours logés au sein des comptes courants d’associés dont le ou les époux peuvent être titulaires. La société civile immobilière peut alors être financièrement estimée en recourant à la méthodologie dite « patrimoniale » par le professionnel du chiffre.
Bon à savoir : destinée à abriter un patrimoine immobilier, la société civile immobilière doit être financièrement estimée lors de la procédure de divorce dans la mesure où les parts sociales détenues par l’époux ou son conjoint entrent dans la composition du patrimoine de celui-ci ou des deux conjoints. L’évaluation actualisée du patrimoine immobilier détenu, des dettes le cas échéant constituées par les comptes courants d’associés précède l’estimation des parts sociales.
