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Divorce et immobilier

L’enjeu : plus de la moitié des français sont propriétaires de leur résidence principale et l’immobilier représente une part largement prépondérante du patrimoine total des français. Lorsque survient la procédure de divorce, la question de l’immobilier se pose nécessairement de savoir à qui appartient le bien, qui l’a financé et qui le conservera une fois les patrimoines séparés.

Divorce et immobilier - Patrice Rond
Le patrimoine immobilier

Les biens immobiliers et fonciers sont composés de maisons, d’appartements, de terrains. Ces biens peuvent être détenus par les deux époux ou par l’un d’entre eux. Dans le premier cas, les biens immobiliers constituent des acquêts de Communauté s’ils ont été acquis après le mariage par des époux communs en biens, les biens participent à l’indivision d’époux mariés sous le régime de la séparation de biens. Dans le second cas, le patrimoine immobilier peut avoir été constitué avant le mariage, il peut également s’agir de biens propres, de remploi de fonds propres ou être issu de fonds personnels d’époux séparés de biens.

 

Le recensement du patrimoine immobilier lors du divorce

Une phase primordiale : il s’agit de l’analyse des titres de propriété, des relevés de la comptabilité du notaire en l’étude duquel les acquisitions des biens immobiliers se sont effectuées, des relevés des comptes bancaires identifiant les mouvements de fonds. Généralement, le titre de propriété indique les parts respectives des époux dans la détention du bien concerné, les apports en fonds propres ou personnels effectués par chacun d’eux. L’évaluation actualisée du patrimoine immobilier peut être confiée à des professionnels de l’immobilier.

Le financement du prêt immobilier

En cas d’acquisition immobilière financée grâce à l’intervention d’un établissement de crédit se pose fréquemment la question de savoir quel époux a procédé au remboursement des échéances du prêt, notamment lorsque le conjoint n’exerce pas d’activité professionnelle, a renoncé à tout ou partie de son emploi afin de s’occuper de son foyer, a connu des périodes intermédiaires de cessation de travail pour raison de maladie ou de chômage. Si le couple est marié sous le régime légal, en vertu du principe selon lequel « ce que l’un gagne, il le gagne pour deux », c’est la Communauté qui a donc financé les échéances du prêt immobilier. Pour des époux mariés sous le régime de la séparation de biens, la Cour de Cassation indique pour la résidence principale, pour la résidence secondaire, que les revenus de l’époux ayant servi au règlement des échéances du prêt immobilier procèdent de son obligation contributive aux charges du mariage.

 

Bon à savoir : le remboursement des échéances du prêt immobilier destiné à l’acquisition de la résidence principale des époux, quel que soit leur régime matrimonial, ne donne généralement pas lieu à calcul entre les parties lors des opérations de liquidation du régime matrimonial des époux en procédure de divorce.